Источник изображения：https://blockclubchicago.org/2025/04/23/chicago-landlords-are-charging-hundreds-in-move-in-fees-renters-want-to-know-why/
МУНИЦИПАЛЬНАЯ ЧАСТЬ — Когда Маркес Филдинг подписал договор аренды квартиры в Хумбольдт-Парке прошлым летом, он ожидал покрыть арендную плату и базовые расходы на переезд — но не дополнительные $750, которые ему пришлось заплатить просто за получение ключей.
Филдинг и его сосед по комнате присматривались к двухкомнатной квартире, стоимость которой составляла $1400 в месяц.
Когда они спросили у владельца во время показа, были ли какие-либо дополнительные сборы, он упомянул о плате за переезд, сообщил Филдинг.
Этот невозвратный сбор, который отличается от залога, становится все более распространенным — и все более дорогим — на рынке аренды жилья в Чикаго.
“Я был в шоке,” — сказал Филдинг.
“Это было, безусловно, самое большое, что мне когда-либо приходилось платить за такой сбор.”
Сборы за переезд, которые владельцы могут использовать для любых целей, как правило, не связаны с фактическими расходами на переезд, такими как замена замков или глубокая уборка квартиры, и они могут предоставлять мало — а иногда и вовсе никаких — преимуществ арендаторам.
Почти дюжина людей поделились своим опытом со сбором за переезд с Block Club, описывая высокие первоначальные расходы, которые часто применялись непоследовательно, с малой прозрачностью относительно того, за что взимались эти сборы.
Один из арендаторов сказал, что с них взяли невозвратный сбор, основанный на их кредитном рейтинге, составивший сумму почти равную полному месячному арендному платежу.
Другие рассказали о том, как они заплатили $700 или более в виде сборов, не получив детализированного отчета или даже основных ремонтов.
Еще один жильец сообщил, что ему назначили сбор за переезд в размере $800 за двухкомнатную квартиру, а затем ему пришлось провести восемь часов, убирая квартиру после переезда.
“На следующий день после переезда я понял, что $800 пошли прямо им в карман,” — написал Аймен Сулейман в электронном письме Block Club.
“Никаких косметических ремонтов, никакого ремонта повреждений, никакой уборки.
Это было довольно отвратительно.”
Маркес Филдинг позирует для портрета в своей квартире в Вест-Хумбольдт-Парке 11 апреля 2025 года.
Кредит: Колин Бойл/Block Club Chicago
Изменение от залогов
Чтобы лучше понять, почему арендаторов Чикаго ожидают такие высокие сборы за переезд на уже дорогом и высококонкурентном рынке аренды, полезно обратиться к тому, что было до этого.
Большинство владельцев жилья взимали традиционный залог до примерно десяти лет назад.
Залоги часто составляют одну месячную арендную плату и возвращаются в конце аренды, в зависимости от состояния квартиры, когда аренда истекает.
Но сдвиг в местной практике аренды делает невозвратные сборы за переезд все более распространенными, оставляя арендаторов с более высокими первоначальными расходами и меньшей защитой.
Этот сдвиг можно связать с Уставом о жилых помещениях и арендаторах города, который накладывает строгие правила на то, как владельцы должны обрабатывать залоги, сказал Джефф Вайнберг, основатель Drexel Properties и сопредседатель Коалиции владельцев зданий на Северо-Западе.
Согласно этому уставу, залоги должны храниться на отдельном процентном счете в финансовом учреждении, застрахованном федеральным правительством в Иллинойс.
Владельцы не могут смешивать или “комилировать” залог со своими собственными средствами.
Ранее поставщики жилья могли быть подвергнуты судебным искам, даже если арендатор оплатил первый месяц арендной платы и залог одним чеком, что было распространенной практикой, которая считалась нарушением в то время, сказал Вайнберг.
С тех пор город поправил устав, чтобы прояснить, что такие выплаты больше не являются нарушением, но многие владельцы теперь избегают залогов в целом.
“Хозяева жилья постоянно подвергались исковым заявлениям за нарушения,” — сказал Вайнберг.
“Если владелец нарушает правила, даже ненароком, они несут полную ответственность и не могут избежать санкций, устранив ошибку после этого.”
Здания апартаментов в Южном Шоре 7 ноября 2024 года.
Кредит: Колин Бойл/Block Club Chicago
Чтобы избежать юридических рисков, связанных с обработкой залогов, многие владельцы жилья перешли на сборы за переезд как на более простой альтернативный вариант.
Но в отличие от залогов — которые защищены городским уставом, должны храниться на отдельном счете и возвращаться в течение 45 дней после того, как арендатор покинет квартиру, вместе с детализированным списком вычетов — сборы за переезд невозвратны, в основном не регулируются и предоставляют арендаторам мало возможностей, если они чувствуют, что с них взимают завышенную стоимость.
Отсутствие надзора сделало их общей проблемой для арендаторов, которые уже далеки от финансового комфорта.
“Я не хочу делать широкие выводы на основе анекдотических свидетельств, но по моим оценкам, владельцы, которые не прозрачны относительно своих сборов за переезд, часто берут самые высокие,” — сказал Филип ДеВон, юрист Программы предотвращения выселений Организации арендаторов Метрополитена.
“Люди, взимающие более доступные и разумные сборы, обычно не говорят нам о себе.”
Сборы за переезд, если они действуют добросовестно, обычно ограничены до половины месячной арендной платы и, как правило, должны быть согласованы с тем, во что обходится владельцу переезд арендатора, сказал ДеВон.
“Я думаю, что типичный сбор за переезд для однокомнатной квартиры колеблется от $500 до более $1000,” — сказал ДеВон.
“Я думаю, что он, вероятно, должен быть ближе к $150-500, в зависимости от реальных расходов, связанных с переездом.
Просто недостаточно вытекающих расходов, непосредственно связанных с приезжанием арендатора, чтобы оправдать более высокие цифры.”
Но поскольку арендные ставки устойчиво растут по всему городу, некоторые владельцы используют эти более высокие цены как своего рода лазейку, чтобы взимать больше за сборы за переезд, сказал ДеВон.
Вайнберг ограничивает сборы за переезд для своих арендуемых объектов до $600.
“Как и в любой отрасли, есть плохие актеры или поставщики жилья, которые не совсем понимают обстоятельства,” — сказал Вайнберг.
“Может быть, это 5 процентов поставщиков, может быть, 20 процентов, но в любом случае всегда есть кто-то, кто не следует лучшим практикам.”
Здание квартиры в Линкольн-Сквер 21 ноября 2022 года.
Кредит: Колин Бойл/Block Club Chicago
Патти Хонакки является владельцем, который владеет шестью квартирами в Лейквью и Линкольн-Парке под управлением North Pond Properties.
Поскольку все ее квартиры находятся в кондоминиумах, сборы за переезд устанавливаются не ею, а управляющей компанией здания.
Сборы за переезд варьируются от $450 до примерно $550 в зависимости от правил здания и также помогают покрыть расходы, когда арендаторы покидают.
“На самом деле есть владельцы жилья, у которых есть сердце, если, конечно, арендатор выполняет свою часть сделки,” — сказала Хонакки.
“Мне повезло с очень хорошими арендаторами, в основном.”
Каковы же высокие сборы за переезд и с какими трудностями сталкиваются арендаторы сегодня?
Люси Хонолд только что завершила “долгие и разочаровывающие поиски квартиры” в конце февраля.
Она сказала, что этот опыт оставил ее с вопросом о том, за что на самом деле будет платить ее сбор за переезд.
В какой-то момент она увидела квартиру с $1000 сбором за переезд.
Другие взимали административный сбор в размере $375 с человека, который покрывал плату за заявку, аренду и счет для клиентского портала здания.
Также был ежемесячный сбор в размере $40 за “пакет услуг”, который покрывал услуги, связанные с обслуживанием.
“Вы просто пытаетесь найти место для жизни, но это становится высоким давлением, эмоционально изнурительным процессом,” — сказала Хонолд.
“Вы можете это почувствовать, когда говорите с другими арендаторами.
Все стрессованы и боятся потерять квартиру, так что в итоге вы вовлекаете людей или вас вовлекают.”
Новый арендодатель Хонолд предложил ей и ее мужу выбор между скромным сбором за переезд или более дорогим, возвратным залогом.
Они выбрали залог “первоначально по принципу,” — сказала она.
“Я снимаю жилье более 10 лет, и никогда не видела таких сборов, как эти.
Это все сборы и никаких услуг, и часто неясно, за что вы платите.”
Эндрю Декер, который недавно переехал в двухкомнатную квартиру в Аптауне, изначально был обязан заплатить $700 за сбор за переезд.
“Я позвонил своему арендодателю и запросил список расходов, которые этот сбор должен был покрывать,” — сказал Декер.
“Тогда он пригласил меня встретиться лично и откровенно сказал мне, что у него нет никаких расходов и что это просто способ заработать больше денег для владельцев.”
После напряженного обсуждения, они договорились о снижении сбора за переезд до $450, сказал Декер.
“Он на самом деле отличный парень,” — сказал Декер.
“Кроме этого неприятного момента, все остальное было положительным.”
Маркес Филдинг позирует для портрета в своей квартире в Вест-Хумбольдт-Парке 11 апреля 2025 года.
Кредит: Колин Бойл/Block Club Chicago
После подписания договора аренды квартиры в Хумбольдт-Парке прошлым летом, Маркес Филдинг быстро обнаружил, что стоимость жизни в его новом доме простиралась за пределы аренды.
Филдинг и его сосед по комнате согласились на сбор за переезд в размере $750, но вскоре столкнулись с проблемами с обслуживанием, которые потребовали недели, чтобы разрешить.
В течение первой недели у них сломался холодильник, и его починка заняла почти две недели — что оставило их без способа хранить еду и заставило их есть вне дома, сказал Филдинг.
Другие запросы также ожидали ответа от одной до двух недель, сказал он.
Несмотря на то, что они с тех пор адаптировались, ранний опыт оставил Филдинга с ощущением, что сбор не соответствовал уровню обслуживания, которого они ожидали.
Квартиры в Аптауне, вид с Ella Flagg Young CHA Apartments, 4645 N. Sheridan Rd., в Аптауне 2 ноября 2023 года.
Кредит: Колин Бойл/Block Club Chicago
Какие права у арендаторов
Хотя для владельцев жилья в Чикаго существует очень немного ограничений, касающихся сборов за переезд, есть примеры более эффективного регулирования этих сборов.
В Эванстоне, недавнее обновление Устава о жилых помещениях и арендаторах города запретило владельцам взимать сборы за переезд, если они не связаны с конкретными услугами, такими как замена замков, уборка квартир или резервирование лифта.
“Если вы посмотрите, как Эванстон подходит к этому вопросу, это имеет смысл,” — сказал ДеВон.
“Любой сбор за переезд должен быть разумно связан с фактическими расходами, которые несет владелец.”
“Это не включает в себя основное обслуживание или перекраску квартиры; это просто обычное содержание и не является ответственностью арендатора.”
Округ Кук принял аналогичный подход в 2021 году, когда он расширил защиту арендаторов для пригородных арендаторов.
В этом месяце Палата представителей Иллинойс приняла законопроект, который запретит сборы за переезд на уровне штата, вместе с другими предварительными затратами, такими как сборы за заявки.
Законодательство — теперь ожидается голосование в Сенате — направлено на сокращение скрытых затрат, которые, как сказала спонсор закона, представитель Камиллы Лилли, “недопустимо обременяют арендаторов в недостаточно обслуживаемых сообществах.”
Квартиры Trailhead, 1744 N. Western Ave., вдоль The 606 Trail в Логан-сквере 8 ноября 2021 года.
Кредит: Колин Бойл/Block Club Chicago
Тем временем эксперты по жилью рекомендуют арендаторам документировать все — включая запрос разбивки любого сбора за переезд, хранение записей всех платежей, сохранение копии договора аренды и получение любых обещаний или условий от владельца в письменной форме.
“Создание бумажного следа помогает арендаторам защитить себя,” — сказал ДеВон.
“В конце концов, это часто сводится к тому, что кто-то сказал, а кто-то другой это опроверг, и без какой-либо документации трудно привлечь людей к ответственности.”
Опыт Декера в Аптауне также продемонстрировал, как переговоры могут стать одним из лучших козырей арендаторов.
“Все подлежит переговорам,” — сказал ДеВон.
“А если кто-то скажет вам, что это не так, они лгут.
Владельцы устанавливают правила и часто делают то, что могут себе позволить.
Это не всегда злонамеренно, но это бизнес.”
Арендаторы также могут воспользоваться организациями, такими как Организация арендаторов Метрополитена или CARPLS, бесплатной консультационной службой по юридическим вопросам в Иллинойс.
“Отношения между арендатором и владельцем жилья по своей природе неравны, поскольку владельцы имеют большинство полномочий, потому что у них есть дефицитные ресурсы,” — сказал Мартин Коззола, юрист команды по жилью Impact for Equity.
Арендаторы должны смело убирать это из сделки, если что-то кажется не так, сказал Коззола.
“Если вы принимаете сбор за переезд, равный месячной арендной плате, это начинает выглядеть как залог,” — сказал Вайнберг.
“Я бы сказал, что как владелец, вы открываете себя для вопросов.”
Недостаток доступных единиц и высокая конкуренция на рынке аренды города создают серьезную среду, с которой арендаторам трудно справляться.
Доступность жилья по доступным ценам в Чикаго под угрозой из-за растущих арендных ставок, продажи недвижимости новым инвесторам и утрату небольших арендодателей, согласно отчету “Состояние аренды жилья в Чикаго 2023” Института жилищных исследований ДеПола.
“Я, вероятно, переехал больше раз, чем в моем возрасте на данный момент, и ненавижу переезжать,” — сказал Филдинг.
“Я предполагаю, что мы, вероятно, останемся здесь просто потому, что это проще.
И потому что у меня нет достаточно денег, чтобы что-либо с этим сделать.”
Слушайте подкаст Block Club Chicago:
