Источник изображения：https://www.fayettecountyrecord.com/news/fayette-county-becoming-houston-hamptons

Площадь этого дома составляет 6 586 квадратных футов, он имеет пять спален и пять ванных комнат, и в настоящее время выставлен на продажу за чуть менее 5 миллионов долларов на улице Хартфилд в Рун-Топ.

Гарри Малер из исследовательского центра недвижимости Техасского университета A&M называет эту часть Техаса “Гэмптонами Хьюстона”.

Недавно Малер провел интервью на подкасте местного риелтора Чипа Бубелы “The Entre” для обсуждения проблем на местном рынке недвижимости.

Малер говорил о тенденции оживления небольших городов по всей Центральной Техасе. Он связывает это с волной жителей городов, стремящихся избавиться от проблем и стресса в городах.

“Они ищут более расслабленный и менее напряженный образ жизни,” – сказал Малер. “Но когда начинают проявляться признаки преступности, которые мы наблюдаем в некоторых крупных городах, людей это отталкивает. Они говорят: ‘Я хочу уйти в место, где не надо об этом беспокоиться.’ Пандемия тоже ускорила этот процесс. Люди уже двигались в этом направлении.”

Около 35 лет назад, проводя фокус-групповое исследование, Малер ввел термин “Гэмптоны Хьюстона”, чтобы обозначить территорию от Бренхэма до Ла Гранж.

“У вас были владельцы земли, которые не жили на этих участках, закупающие недвижимость в этом районе, потому что он был привлекательным, как Гэмптоны для Нью-Йорка,” – сказал Малер. “Одно из вещей, к которым мы пришли в этой фокус-группе, заключалось в том, что люди больше не могли идентифицировать себя с доминирующей культурой, доминирующими ценностями в некоторых из тех городов, в которых они жили. Это была разница между тем, во что они верили в сердце.”

Подобно отношениям между Нью-Йорком и Гэмптонами, Малер сказал, что эти жители Хьюстона больше не чувствовали себя частью своих сообществ. Это не только преступность, от которой они убегают, по словам Малера, но также изменения в культуре, ценностях и вере в городах. Поэтому они мчатся на природу.

“У них есть бизнесы в Хьюстоне, которые процветают,” – сказал он. “Они живут в Бренхэме или Чаппел Хилле три-четыре дня в неделю, а в остальное время ездят на работу.”

Он отметил важность людей, которых он называет “экономическими спонсорами” в небольших городах.

“Я упомянул этот термин, который я называю ‘экономические спонсоры’,” – сказал Малер. “Каждому городу нужен кто-то, кто страстно любит свое сообщество.

“Посмотрите на братьев Басса в Форт-Уэрте,” – добавил он. “Они привели в порядок Форт-Уэрт, центр города. Они мыли улицы и поддерживали их в чистоте. Братья Басса начали все это. Форт-Уэрт начал процветать. Он был на спаде. Но братья Басса были страстными к этому. Это то место, где они выросли.”

Малер сказал, что успешные города также нуждаются в некоторых предпринимателях. Он использовал город Шайнер в качестве примера, где находятся завод по производству бамперов Ranch Hand, пивоварня Спетцель, завод по производству пластмасс и многие другие.

“Я изучал данные о commuting, и это как 17 минут,” – сказал Малер. “Так что у некоторых людей есть короткие поездки, возможно, в Викторию. Но многие люди работают прямо в Шайнере.”

Малер считает, что занятость уже не так важна, как раньше для людей, ищущих возможность переезда. Удаленная работа и гибкие трудовые соглашения позволяют многим людям, работающим в городе, жить в сельской местности. Кроме того, по словам Малера, некоторые люди, стремящиеся переехать в сельские районы, готовы согласиться на снижение зарплаты. С другой стороны, Малер говорит, что давние жители могут быть против роста. Он упомянул торговца, с которым он беседовал в Фредериксберге несколько лет назад.

“Они сказали: ‘Мы не хотим, чтобы это сильно росло. Мы хотим сохранить характер,'” – сказал Малер. “Они ведут бизнес там с 1800 годов, так что они не хотят, чтобы город терял характер, который делает его таким особенным.”

“Вы видите это во многих маленьких городах,” – сказал Бубела. “Местные жители не хотят видеть изменения. Но изменения должны происходить, потому что, если вы не меняетесь и не растете, вы умираете.”

Малер считает, что городам необходимо находить способы расти умеренно. “Если вы вырастете на 75 процентов, вы потеряете очарование,” – сказал он. “Тогда вы потеряете эту привязанность, эту привязанность к месту.”

Но даже для умеренного роста, по словам Малера, сельским общинам нужны определенные удобства.

“Необходимо иметь определённый набор объектов,” – отметил он. “Вам нужен аптечный пункт. Вам нужен продуктовый магазин. Вам нужен салон красоты. Вам нужен парикмахер. Это можно продолжать и продолжать. Вам нужен магазин хозяйственных товаров, лесопилка. Вам нужны места, где люди могут заботиться о своей собственности, заботиться о себе, кормить себя – существует этот базовый список потребностей, которые сообщество должно иметь и предоставлять, чтобы процветать.”

Он сказал, что большинство покупателей домов хотят иметь какое-то медицинское учреждение поблизости – если не больницу, то хотя бы круглосуточную клинику неотложной помощи. Малер также отметил, что состояние местных школ может служить индикатором здоровья сообщества.

“Критически важно смотреть на количество детей в дошкольном и начальном образовании,” – сказал Малер. “Если там нет населения, вы можете сказать, что город, вероятно, умирает. Потому что нет будущего, которое могло бы заменить существующее население. Если вы ищете индикатор будущего города – кроме как привлечение людей, которые являются пенсионерами – это наблюдение за записями по возрастным группам. Если вы лидер города, мэр или другие, вам нужно следить за этим. Вам нужно говорить со своими школами, чтобы понять, в какой ситуации вы находитесь.”

Когда города становятся более переполненными, Малер сказал, экономические возможности могут возникнуть в окружающих меньших сообществах.

“Создание нового производственного завода в крупном городе – это стоит много,” – он сказал. “Просто сам факт приобретения недвижимости для этого значителен. Вы можете выйти в окрестности и приобрести землю. Вы видите это повсюду. Вы видите, что производство перемещается далеко за пределы – на 60, 70, 80, 90 миль от городских территорий. Это означает, что население будет следовать за этим в какое-то время.”

Бубела спросил Малера, какие советы он дал бы местным лидерам, которые хотят развивать свои сообщества.

“Во-первых, не допускайте, чтобы обслуживание в сообществе было доведено до такой степени, что оно кажется любовью к упадку,” – сказал он. “Если у вас есть хоть какие-то деньги, сделайте то, что называется ‘низкими фруктами’, чтобы поддерживать внешний вид города. Есть точка невозврата для некоторых людей. Если сообщество было слишком далеко, восстановить это сложно.”

“Для этого потребуется экономический спонсор,” – сказал Бубела.

“Если это зайдет слишком далеко, вам нужно, чтобы кто-то пришел и все привел в порядок,” – согласился Малер.

Малер считает, что усилия по благоустройству через ландшафтные и садоводческие проекты могут значительно улучшить образ города для внешних людей.

“Это может помочь компенсировать ямы на дорогах и другие подобные вещи,” – сказал Малер.

Вы можете слушать подкаст Бубелы на большинстве основных площадок для подкастов, таких как Spotify, Audacy, Podbean и в приложении Apple Podcasts. Малер регулярно пишет статьи о рынке сельской недвижимости в Техасе. Узнайте больше на https://trerc.tamu.edu/expert/gary-maler/.