Источник изображения：https://www.austinmonitor.com/stories/2025/01/density-proponents-encouraged-by-home-six-month-progress-report/

Департамент развития города Остин выпустил шестимесячный отчет о ранних результатах инициативы Home Options for Mobility and Equity (HOME) Фаза 1.

Меморандум, выпущенный в прошлом месяце директором DSD Хосе Г. Ройгом, проанализировал ранние результаты инициативы, которая вступила в силу в феврале 2024 года и была создана для увеличения жилищного предложения, разрешив до трех единиц на участках с односемейными домами.

Городской совет также принял стимулы для сохранения старых зданий в рамках данной инициативы.

Согласно отчету, было подано 159 заявок на жилищное строительство по новым правилам, из которых 99 получили одобрение.

Двухквартирные застройки составили большинство, с 72 из 103 одобренных заявок.

Тем не менее, крошечные дома – которые были выделены как потенциальное решение проблемы нехватки жилья – не получили ни одной заявки в этот период.

В отчете также отмечается ограниченное использование программы Программы сохранения, предназначенной для стимулирования сохранения структур старше 20 лет.

Только две заявки воспользовались этой программой, обе в районе 1, сохраняя в среднем 91 процент оригинальных структур.

Городские сотрудники отметили необходимость пересмотра бонусной программы, чтобы увеличить участие и результаты.

Заявки на разрешения на снос, ключевой индикатор тенденций редевелопмента и одна из самых больших тревог противников инициативы, показали незначительное изменение по сравнению с шестью месяцами до внедрения HOME.

С между февралем и августом 2024 года было подано 214 заявок на снос, что немного меньше 222, зарегистрированных в предыдущий период.

Что касается размеров жилья и плотности, инициатива привела к тому, что одобренные проекты в среднем составляли 1719 квадратных футов на единицу, а среднее соотношение площади (FAR) составило 0,48 на участке, что указывает на умеренное использование допустимой плотности в соответствии с новыми руководящими принципами.

Большинство единиц находились в диапазоне FAR от 0,15 до 0,25, что свидетельствует о том, что развитие смещается в сторону среднего плотного жилья, а не более компактных проектов.

Бывший член городского совета Лесли Пул, который помогал вести обе фазы инициативы HOME, начиная с конца 2023 года, заявил, что неожиданные данные демонстрируют, что город может существенно увеличить предложение жилья в последующие годы.

“Шесть месяцев — это всего лишь маленький образец, но суть в том, что это очень обнадеживающий взгляд на то, что мы можем ожидать в будущем от этих изменений,” – сказала она.

“Это именно то, что я искала, … разрешение на мягкую инфильтрацию плотности по всему городу.”

В меморандуме отмечалось, что расширенный набор данных о первой фазе HOME будет опубликован после 5 февраля, с тщательным изучением заявок на небольшие участки с использованием односемейных домов, которые стали доступны с 16 августа прошлого года.

Совет по недвижимости Остина будет сотрудничать с Департаментом жилищного строительства, чтобы отслеживать данные о ценах на типы жилья, соответствующие HOME, в то время как город также будет работать с Центральным оценочным округом Травис, чтобы отслеживать стоимости существующего жилищного фонда.

Пул сказала, что метрики, которые она и другие, обеспокоенные ценами на жилье, хотят изучить, связаны с резкими всплесками или падениями цен на жилье.

“Что наиболее полезно для всех, независимо от того, на какой стороне линии приобретения или продажи недвижимости вы находитесь, это предсказуемость и стабильность,” – сказала она.

“Когда цифры начинают расти – а они росли, как сумасшедшие, по всей стране во время пандемии – такое состояние требует времени, чтобы успокоиться и для корректировок, которые происходят.

Судя по тому, что я собираю, все устаканивается, и это действительно выглядит обнадеживающе.”

Член совета Чито Вела отметил, что средний размер жилого помещения в 1700 квадратных футов свидетельствует о переходе от подхода “МакМансий”, который был нормой на протяжении примерно двух десятилетий, даже когда город в последние годы стал разрешать меньшие вспомогательные жилые единицы на этих участках.

“Это очень сильный признак скрытого спроса на лучше расположенные, лучше ориентированные односемейные дома,” – сказал он.

“Географический баланс просто бросается в глаза.

Мы видим, что заявки HOME распространяются по всему городу, в то время как раньше, из-за ограничений SF1 и SF2, мы видели только ADU в частях города SF3.”

Ранее проекты, подходящие для HOME, рассматривались только в Восточном Остине, где было большее количество участков SF3.

Вела также заявил, что он поддерживает вероятные изменения в программе Программы сохранения, которую совет, вероятно, обсудит и предпримет действия в следующем месяце.

“Мы приняли программу сохранения, но, я думаю, она не была полностью проработана, когда была принята,” – сказал он, добавив, что считает, что бонус должен быть более значительным как основной способ поощрения участия.

“Мы будем смотреть на… где на самом деле вы можете получить полный бонус, когда, если вы сохраняете существующий дом, тогда вы можете добавить две или три единицы на участок, и вы не теряете в основном строительную емкость, вы не теряете в общей площади из-за этого,” – сказал он.

“Никто не хочет видеть снос существующего дома.

Им нравится район, им нравится преемственность, им хочется видеть места, которые они узнают.

Добавление жилья будет лучше, если оно будет встраиваться в уже существующее жилье, а не приводить к сносу.”

Работа Остин Монитора возможна благодаря пожертвованиям сообщества.

Хотя наше освещение охватывает доноров время от времени, мы внимательно следим за тем, чтобы бизнес и редакционные усилия оставались разделенными, сохраняя прозрачность.

Полный список доноров доступен здесь, а наш код этики объясняется здесь.