Источник изображения：https://www.illinoispolicy.org/inclusionary-zoning-excludes-chicagos-poor-from-housing/
Пока они называют это “включающим зонированием”, на самом деле правительственное требование о том, чтобы часть новых застроек была “доступной”, ограничивает предложение и приводит к росту цен. Чикаго должно отказаться от этой формы контроля за арендной платой.
Жилищные расходы слишком высоки для 43% жителей Чикаго, поэтому городское правительство попыталось обеспечить доступность жилья, введя “включающее зонирование” — форму контроля за арендой, которая помогла слишком немногим и увеличила затраты для слишком многих.
Если жилье стоит более 30% дохода домохозяйства, такое семейство считается несущим жилищную нагрузку. Эта характеристика применима к 43% чикагцев, но среди беднейшего населения города более двух из трех тратят более половины своих доходов на жилье.
С 2007 года городские власти Чикаго ввели “включающее зонирование”, чтобы попытаться решить эту проблему. Хотя это было хорошо намерено, это привело к повышению цен на жилье и сокращению его предложения.
Включающее зонирование, как правило, требует от застройщиков “выделять пропорцию квартир в рыночных жилых комплексах для предоставления доступа к ним людям с низким доходом”, фактически ограничивая арендную плату, которая может взиматься за эти квартиры. На практике это целенаправленный контроль за арендной платой.
Это уменьшило количество жилья, поскольку усложнило строительство в густонаселенных и привлекательных районах. Лучший способ улучшить доступность жилья — увеличить предложение, поэтому более правильные решения ориентированы на ликвидацию регулирования, а не на введение новых.
Политика включающего зонирования в Чикаго ухудшается с каждой ревизией
Политика включающего зонирования в Чикаго, известная как Ординанс о требованиях к доступности, была впервые утверждена в 2007 году. Она распространяется на жилые комплексы с 10 или более квартирами, которые получили изменение зонирования, включая землю, купленную у города, а также те, которые получили финансовую помощь от города или входят в состав запланированной застройки в центре города.
Ординанс установил требования по “доступности” для 10% единиц жилья. Квартиры, подпадающие под действие ординанса, обычно должны быть доступны для людей, зарабатывающих 60% от медианного дохода в этом районе, и ограничены для проживания людей с доходом ниже этого уровня. Это означает, что отдельный человек, зарабатывающий до 47 100 долларов, или семья из четырех человек с доходом до 67 260 долларов.
Студия будет ограничена арендной платой в 1 123 долларов, а квартира с двумя спальнями — 1 429 долларов без учета коммунальных услуг. Эти ограничения по доступности для единиц, подпадающих под действие ординанса, управляются Чикагским жилищным трестом, который устанавливает сумму, которую они считают “доступной” для определенных категорий дохода.
Застройщики могли отказаться от этого требования, заплатив сборы. Эти сборы принесли городу 124 миллиона долларов, что демонстрирует, насколько непопулярна была эта политика среди застройщиков. Эта возможность использовалась застройщиками до обновления 2015 года, которое ограничило этот вариант. Оно увеличило сборы в богатых районов, снизило их в бедных и обязало застройщиков строить по крайней мере одну четверть от 10% квартир с ограниченной арендной платой.
Southside Weekly сообщает, что хотя такие политики, как ординанс о доступности, теоретически предназначены для “борьбы с сегрегацией, предоставляя семьям с низким доходом доступ к иначе исключительным богатым районам”, программа Чикаго потерпела неудачу. Структура сборов по уровням этой политики работает неверно в двух аспектах: более высокие сборы в богатых районах препятствуют крупным застройкам именно там, где они необходимы, в то время как низкие сборы в бедных районах делают проще для застройщиков отказаться от строительства доступных квартир там. Это приводит к уменьшению строительства жилья по всем районам, что увеличивает стоимость по всему городу, оставаясь без должных доступных единиц в любом из мест.
В апреле 2021 года городской совет обновил Ординанс о требованиях к доступности еще раз. Изменения усугубили проблемы. Обновление 2021 года ввело меры для решения вопросов о вытеснении в быстро развивающихся районах, упоминаемых как гентрификация. Оно установило “области охраны общежитий” в местах, где рыночные тенденции и демографические изменения указывали на потенциальное вытеснение жителей.
Пересмотренный ординанс также нацелен на увеличение производства, увеличив с 10% до 20% общее количество единиц, которые застройщики обязаны выделить как доступные. Он вновь уменьшил возможность застройщиков оплачивать сборы, если они не хотят строить доступные единицы. “Согласно новому закону, застройщики должны построить по меньшей мере половину требуемых единиц. Остальную половину можно потерять в обмен на сборы. Застройщики могут уменьшить это требование в 20%, строив квартиры для семей или установив более низкую цену для [доступных] единиц ниже 60% [медианного дохода района].”
Ранние данные уже показали, что эти новые требования обострили строительство. Вместо возможности уплатить сборы, чтобы избежать требований по доступности, дополнительные ограничения вдохновляют на новые обходные пути и ограничивают взносы — в конечном итоге снижая предложение жилья и ухудшая доступность.
Проект Illinois Answers сообщил, что по состоянию на 2023 год “городские разрешения на проекты жилого строительства стали меньше и менее частыми после того, как Городской совет отменил [бывший мэра Лори] Лайтфут обновленный закон 2021 года о требованиях к доступности”. Их расследование показало, что за “16 месяцев до вступления в силу новых правил” комиссия одобрила проекты с общим числом более 14 000 новых домов, в том числе почти 1 800 единиц, предназначенных для взимания арендной платы ниже рыночной без субсидии.
За “16 месяцев после принятия нового ординанса” совет одобрил чуть менее 6 900 единиц. Даниэль Херц, директор по политике департамента жилищного обеспечения Чикаго, сказал, что резкое снижение более 7 000 единиц не следует считать признаком того, что новой политике не везет. Кроме того, это не знак успеха.
Включающее зонирование вредит больше, чем помогает
Хотя между экономистами с правой и левой стороны часто бывают основные разногласия, существует почти единое мнение среди экономистов о вреде обязательного включающего зонирования как формы контроля за арендной платой. В своей книге “Неизменное жилье” Джеймс Бурлинг из Фонда Тихоокеанского права описывает опрос 1990 года, в котором американским экономистам всех политических взглядов задавали вопросы о различных утверждениях о экономической теории: “Когда им предложили утверждение: ‘Потолок на аренду снижает количество и качество доступного жилья’, 93% согласились. Существовало больше согласия по этому заявлению, чем по любому из других 39 предложений.”
Экономисты — не единственные, кто согласен по поводу вреда этих политик. Строители постоянно критикуют политику контроля аренды, включая включающее зонирование, за те дополнительные затраты, которые они накладывают на застройщиков и владельцев жилья. Национальная ассоциация квартир объясняет, что обязательное включающее зонирование “искажает жилищный рынок, действуя как сдерживающий фактор и препятствие для строительства арендного жилья. Несмотря на то, что цель состоит в создании доступного жилья, эти требования увеличивают затраты для потребителей в целом.”
Левый центр Институт Брукингса утверждает, что хотя политика контроля аренды, такая как включающее зонирование, может иногда казаться, что она делает разницу для текущих арендаторов в краткосрочной перспективе, “в долгосрочной перспективе [она] снижает доступность, увеличивает гентрификацию и создает негативные внешние эффекты для соседствующего района.”
Реформа жилищного вопроса в Чикаго правильным образом
Кризис доступности жилья, с которым сталкивается Чикаго, необходимо решить, но не через более жесткие регламенты, которые приносят больше вреда, чем пользы. Вместо этого городские и государственные власти должны сократить регулирование, которое ограничивает предложение и, следовательно, ухудшает доступность. Существуют проверенные методы, с помощью которых законодатели могут реально повлиять на стоимость жилья.
Политики Чикаго должны признать, что аренда является функцией того, сколько стоит построить и эксплуатировать единицу жилья, сколько жилья находится на рынке и насколько велик спрос на это жилье. Они могут повлиять на цены и предложение через разумные реформы, особенно те, которые касаются сборов за строительство, сроков ожидания разрешений и других затрат, которые ложатся на застройщиков. Недавний и исторический опыт продемонстрировал, что это лучший метод для крупных городов, стремящихся бороться с жилищными кризисами.
Реформа жилищной политики в Чикаго должна включать:
Упрощение процесса утверждения разрешений. Чикаго должно выдавать больше новых жилищных единиц. В настоящее время Чикаго одобряет меньше единиц жилья на душу населения, чем любой из 10 крупнейших городов страны. За последние пять лет город одобрил всего 209 разрешений на 100 000 человек. Остин, штат Техас, показал лучший результат, одобрив 1 713 на 100 000 человек. Жилищное здание никогда не станет доступным в Чикаго, если здесь не будет построено достаточно жилья, а это требует разрешений. Упрощение процесса и сокращение сроков приведут к экономии для застройщиков. Эти сбережения в свою очередь отразятся на более низких арендных платах.
Снижение затрат на застройку. Законодатели также могут работать над тем, чтобы сократить сборы и затраты, которые город накладывает на процесс строительства. Новое жилое строительство предполагает минимальный сбор в 3 450 долларов. В Хьюстоне эта стоимость составит чуть более 1 500 долларов. Это дополнительные затраты, искусственно накладываемые городом, которые увеличивают стоимость строительства и делают жилье менее доступным. Многие проекты требуют длительный процесс утверждения через Городской совет (в октябре это в среднем составило 96 дней). Этот процесс медленный, однако эти барьеры — и затраты — быстро накапливаются.
Расширение зонирования для многоквартирного жилья. Снижение ограничений зонирования — еще одна реформа, которая может снизить стоимость жилья. Увеличение числа единиц, которые можно строить на участке, естественно распределяет затраты на землю и строительство, делая более целесообразным для владельцев взимать более низкие арендные платы. Такое решение заблокировано в Чикаго строгими зонированием: только около 21% города имеет зонирование для многоквартирного жилья. Ослабление этих ограничений и упрощение процесса также помогут снизить затраты на жилье.
Удаление обязательств, таких как Ординанс о требованиях к доступности. Чикаго должно полностью отказаться от Ординанса о требованиях к доступности. Проблемы с доступностью жилья — это в своей основе вопрос предложения жилья. Политики, подобные этому, которые демотивируют строительство или заставляют застройщиков искать другие места, являются временным решением в лучшем случае и катализатором в худшем.
Хотя включающее зонирование и политики контроля за арендной платой могут показаться привлекательными в качестве краткосрочных решений проблемы доступности жилья, доказательства показывают, что в долгосрочной перспективе они часто усугубляют данную проблему. Вместо этого Чикаго должно сосредоточиться на проверенных реформах, которые будут способствовать развитию жилья. Увеличение предложения жилья в конечном итоге приведет к более доступным вариантам для жителей всех уровней доходов.
