Источник изображения：https://www.thecity.nyc/2024/11/11/housing-voucher-discrimination-cityfheps/?utm_source=newsshowcase&utm_medium=gnews&utm_campaign=CDAqEAgAKgcICjC19MELMNeP2QMwns3bAQ&utm_content=rundown

Жилищные ваучеры являются центральным инструментом в усилиях города по решению жилищного кризиса. Но для многих жителей Нью-Йорка проблема заключается не в получении помощи, а в том, что происходит дальше: поиск квартиры и получение ваучера. И это действительно нелегкая задача. Согласно аудиту, опубликованному на прошлой неделе офисом государственном контроле, в среднем людям потребовалось 10 месяцев, чтобы найти квартиру и получить ваучер CityFHEPS, самый крупный жилищный ваучерный программ города. Это долго — особенно когда вам нужно повторно подавать заявление каждые 120 дней, чтобы поддерживать свою право на поиск жилья. Защитники, арендаторы и агенты по недвижимости описывают процесс получения CityFHEPS как разочаровывающий и деморализующий. “Многие из этих клиентов, когда они впервые получают ваучер, так рады,” — говорит Филлис Керри, координационный работник по жилищным вопросам в некоммерческой организации Housing Works, занимающейся предотвращением бездомности и ВИЧ/СПИДа. Но как только начинается поиск жилья, люди с ваучерами быстро сталкиваются с бюрократическими задержками и недоброжелательностью со стороны арендодателей. “Поговорите с ними через месяц или два, и это волнение исчезнет.” Даже когда держатели ваучеров находят арендодателя, готового сдать им квартиру, они все еще могут столкнуться с месяцами задержек из-за сложной бюрократии, связанной с получением ваучера — это может произойти только после завершения поиска жилья. Мы не будем приукрашивать: этот процесс долгий и сложный. Но в конце этого пути многие жители Нью-Йорка могут найти жилье по действительно доступной цене. Неха Шарма, пресс-секретарь Департамента социальных услуг, который курирует главную программу ваучеров города, подчеркнула, что рекордное количество домохозяйств было размещено в жилье с использованием CityFHEPS в 2024 финансовом году — более 13 000, что на 42% больше по сравнению с 2023 годом. (В тот же период, однако, общее количество бездомных в приютах увеличилось примерно на 50%.) Шарма заявила, что аудит ваучеров, проведенный государственным контролером, “насыщен неточностями и неверными заявлениями, совершенно не учитывает монументальный масштаб усилий города и фундаментальные проблемы с более широкой жилищной экосистемой.” Чтобы помочь жителям Нью-Йорка пройти этот процесс, THE CITY поговорил с брокерами по недвижимости, защитниками и экспертами по дискриминации по признакам дохода, чтобы выяснить, как жителям Нью-Йорка с ваучерами можно найти жилье. Введение в ваучеры: Имена, которые стоит знать. Жители Нью-Йорка могут иметь право на различные жилищные ваучеры. Некоторые работают на основе федерального финансирования, в то время как другие финансируются правительством штата Нью-Йорк или даже самим городом. Секция 8, также известная как ваучер выбора жилья (HCV), — это федеральная программа, которая оплачивает большую часть аренды. Некоторые люди получают ваучеры состоянийный сегмент, которые применимы только к определенному зданию в рамках социального жилья. Люди, использующие ваучеры секции 8, обычно тратят около 30% своего дохода на аренду. Это лето список ожидания Секции 8 открылся впервые за более чем десять лет, и 200 000 домохозяйств были выбраны из более чем 600 000 поданных заявок. Из домохозяйств в списке ожидания, по словам мэрии, они будут выдавать 1 000 ваучеров каждый месяц. CityFHEPS — это ваучер, которым управляет Нью-Йорк, который предоставляет субсидии на аренду для отдельных лиц и семей с детьми, которые находятся под угрозой выселения и ранее находились в системе приютов или в настоящее время живут в приюте для бездомных. FHEPS управляется государством Нью-Йорк и специально предназначен для семей с детьми, которые также получают денежную помощь и которые, возможно, столкнулись с домашним насилием или другими проблемами безопасности. Есть и другие жилищные ваучеры: HASA аренда помогает жителям Нью-Йорка, живущим с ВИЧ/СПИДом, которые получают денежную помощь, и специальные одноразовые ваучеры (SOTA) помогают людям, покидающим приюты, с одной годовой арендой. В этом руководстве мы сосредоточимся на советах для тех, кто имеет CityFHEPS, что является крупнейшей жилищной ваучерной программой города. Однако дискриминация по признаку источника дохода является незаконной независимо от ваучера, который вы используете для оплаты жилья (больше об этом позже). Кто имеет право на жилищный ваучер города? Право на разные ваучеры различается, однако помощь с арендой иногда доступна жителям Нью-Йорка, которые находятся под угрозой выселения или испытывают бездомность и которые находятся ниже определенного уровня дохода или имеют открытый случай государственного обеспечения. Если вы находитесь под угрозой выселения и ищете помощь, позвоните или посетите офис Homebase. Homebase — это сеть некоммерческих организаций по предотвращению бездомности, которые предлагают такие услуги, как предотвращение выселения и экстренное финансирование. Они могут помочь вам определить, имеете ли вы право на жилищный ваучер. Ваша право на получение будет определяться вашим доходом, размером домохозяйства, статусом жилья — то есть, находитесь ли вы в приюте или под угрозой выселения — и другими факторами. Для CityFHEPS, вы должны быть под угрозой выселения, иметь доход ниже 200% от уровня федеральной бедности и ранее проживать в приюте для бездомных. Помните: незаконно, чтобы арендодатель дискриминировал вас, потому что у вас есть ваучер. Арендодатель не может отказать вам в жилье (или возможности просмотреть квартиру) только потому, что вы платите ваучером — это незаконно. В Нью-Йорке у нас есть законы против дискриминации по источнику дохода. Однако, несмотря на это, дискриминация все еще затрагивает многих держателей ваучеров в их поиске жилья, и у нас есть больше информации о том, как заметить, зафиксировать и сообщить о дискриминации ниже. Шаг 1: Определение права на получение и получение вашего „покупательского письма“. Если вы находитесь под угрозой бездомности, но не проживаете в городском приюте, вы можете начать процесс получения жилищного ваучера, посетив или позвонив в офис Homebase. Если вы сейчас находитесь в приюте, вам, вероятно, не нужно ничего делать дополнительно, чтобы начать процесс получения жилищного ваучера: ваша право на получение будет автоматически определено, и если вы находитесь в приюте, это означает, что вы имеете право. Если вы признаны правомочными, ваш представитель Homebase или ваш специалист по жилищным вопросам в приюте выдадут вам два документа: „покупательское письмо“ и „письмо о доле домохозяйства“. Эти действительно важные документы подтверждают, что вы можете быть правомочными для FHEPS или CityFHEPS и позволяют вам начать свою путь по поиску квартиры. (Больше об этом в следующем разделе.) Шаг 2: Поиск квартиры. Во-первых, важно понять, что находится на вашем покупательском письме и письме о доле домохозяйства. Ваше покупательское письмо говорит вам о максимальной цене аренды для квартир, на которые ваше домохозяйство будет иметь право. Это не то же самое, что и сумма финансирования, которую ваучер внесет: эта сумма указана в вашем письме о доле домохозяйства. Руководство DSS подчеркивает, что письмо о доле домохозяйства предназначено только для вашего личного использования — вам не нужно говорить арендодателю, какую часть своей аренды покроет ваучер. Ваше покупательское письмо, с другой стороны, поможет вам в поиске квартиры и может помочь вашему агенту по недвижимости или арендодателю понять вашу ситуацию. Важно искать квартиры в рамках границ вашего покупательского письма. Например, если ваше письмо дает вам 3 777 долларов за трехкомнатную квартиру, вы не можете получить двухкомнатную квартиру за эту же сумму денег — CityFHEPS уменьшит ваши средства, чтобы соответствовать размеру новой квартиры. Даже если вам удастся получить квартиру того же размера за гораздо более низкую цену, вам все равно придется заплатить свою часть аренды — около 30% вашего дохода — и вы не можете растянуть льготы ваучера на более длительный срок, чем они выделены. Покупательское письмо также может быть полезным для демонстрации арендодателям, так как оно определяет любые стимулы, которые они могут получить от программы. Например, с CityFHEPS арендодатели получают первые четыре месяца аренды вперед, как только вы переедете в квартиру. Также покрываются брокерские сборы, хотя сумма, которая будет выплачена, различается для CityFHEPS и FHEPS и зависит от того, переезжаете ли вы из приюта или из другой квартиры. Согласно мнению людей, которые помогают держателям ваучеров получить жилье, таким как Керри из Housing Works, упорство является ключевым. “Что я говорю людям, так это то, что вы должны делать домашнюю работу по жилищным вопросам,” — сказала Керри. “Вы должны искать, искать, искать.” Агент по недвижимости и защитник жилищных прав Сюзанна Адлер совместно с некоммерческой организацией Neighbors Together разработала брошюру, в которой пошагово объясняется, как искать квартиру. Чтобы начать свой поиск, убедитесь, что у вас есть копии важных документов под рукой, таких как ваше покупательское письмо и выписки из банка. Это поможет вам быстро действовать, когда появляется доступная квартира. “Делайте записи и просто будьте организованными,” — сказала Адлер THE CITY. Не существует специального веб-сайта или публикации с объявлениями, в которых присутствуют квартиры, согласные с ваучером. По словам Адлера, поиск в интернете — это, безусловно, лучший способ для держателей ваучеров найти квартиру. Хотя Адлер говорит, что некоторые держатели ваучеров могут быть побуждены обращаться к агентам по недвижимости своими социальными работниками, она подчеркивает, что индустрия в значительной степени переместилась в онлайн. “Я не знаю, что делают другие брокеры, но я, как только получаю объявление, сообщаю об этом всем на планете через свои платформы,” — сказала она. “Поэтому, по моему мнению, самым эффективным способом поиска аренды является обращение к конкретной квартире и переход оттуда.” Она рекомендует людям искать на таких сайтах, как Streeteasy, которые упрощают поиск по количеству спален и максимальной аренде, указанной в вашем покупательском письме — вы можете даже написать “ваучер” в качестве ключевого слова в разделе “больше фильтров” вашего поиска, чтобы увидеть квартиры, которые в своем описании говорят, что они будут брать держателей ваучеров. Шаг 3: Повторное заявление, если это необходимо. После 120 дней или около 4 месяцев ваше покупательское письмо CityFHEPS истечет. Это означает только то, что кто-то из Homebase должен повторно оценить, имеете ли вы все еще право. Например, если вы получили новую работу, ваш уровень дохода может быть слишком высоким для получения CityFHEPS. Просто отправьте свою последнюю платежную ведомость своему социальному работнику Homebase, и они выдадут вам новое покупательское письмо, как только смогут. Шаг 4: Инспекция и ваш пакет CityFHEPS. Теперь, когда вы нашли квартиру, следующим шагом является сбор пакета для CityFHEPS, который будет одобрен Администрацией человеческих ресурсов города. Сначала кто-то из Департамента охраны окружающей среды и развития жилья Нью-Йорка (HPD) проведет инспекцию квартиры. Затем вы работаете со своим менеджером по делам убежища или представителем из Homebase, вашим будущим арендодателем и брокером (если вы им пользовались), чтобы подать пакет документов. Этот процесс может быть длительным и иметь некоторые бюрократические хитрости и повороты. Например, по словам Керри, если вы не отправите пакет до 10-го числа месяца, вам нужно будет подать другой контракт аренды, что дополнительно задерживает процесс. Инспекции квартир — еще один распространенный источник задержек. “Иногда инспекция не проходит, так как на окне отсутствует винт, что-то супер произвольное,” — сказала Манон Вергеро, глава данных и защиты в Unlock NYC, некоммерческой организации, которая помогает арендаторам документировать и сообщать о дискриминации по признакам дохода. “И тогда потребуется пять месяцев, чтобы переехать.” Вергеро подчеркивает, что эти задержки усугубляют ситуацию для всех вовлеченных. “Человек застревает в приюте, а арендодатель получает неприятный опыт работы с ваучерной программой,” — сказала она. Арендодатели также сталкиваются с проблемами, когда дело касается работы с ваучерными программами, — согласно недавнему аудиту государственного контролера, имелись несколько случаев, когда платежи арендодателям задерживались. В одном недавнем деле, который провела Адлер, она успешно установила небольшого арендодателя с держателем ваучера. “Арендодатель хотел сдать эту квартиру этому человеку, ему было все равно, что у него есть ваучер, и арендатор был в восторге,” — сказала она. Но процесс фактического получения жилищного ваучера занял два месяца, что вызывало стресс у арендодателя, который не знал, сможет ли он платить свой ипотечный кредит в это время. “Это главное возражение, которое я слышу,” — говорит Адлер. “Дело не в том, что у человека ваучер, а в бюрократии ваучера.” Однако DSS предпринял шаги, чтобы попытаться оптимизировать этот процесс, как говорит агентство. К концу года, по словам представителей DSS, они переместят большую часть операций CityFHEPS на новую онлайн-платформу Current, где социальные работники смогут управлять заявками на CityFHEPS, обновлениями и платежами. На данный момент платформа предназначена только для внутренней обработки CityFHEPS, но следующий этап внедрения будет включать лицензионный портал для арендодателей, который сможет получать и отслеживать платежи аренды за своих арендаторов CityFHEPS. Как справиться с дискриминацией: как узнать, отказывает ли арендодатель в аренде из-за моего ваучера? С момента, как она начала работать в качестве агента по недвижимости в 2017 году, Адлер заметила, как типы дискриминации, с которыми сталкиваются держатели ваучеров, изменились. Сегодня “это немного более скрыто,” — сказала она. Это усложняет для держателей ваучеров выявление дискриминации. “Они думают, что дискриминация — это только отказ в ваучерах, но это не так,” — сказала Адлер. “Иногда это просто полное игнорирование.” По данным Unlock NYC, наиболее распространенный тип дискриминации — это игнорирование, когда арендодатель перестает отвечать. “Арендатор будет вести разговор по тексту или электронной почте, но в тот момент, когда они упоминают, что у них есть ваучер, никакой обратной связи не будет,” — сказала Джессика Валенсия, руководитель отдела коммуникаций в Unlock NYC. Unlock NYC был создан людьми, использующими жилищные ваучеры. Их сайт предлагает множество ресурсов, которые помогут арендаторам понять, что является дискриминацией и как о ней сообщить. Unlock NYC имеет брошюру о тактиках отрицания, чтобы вы знали, что наблюдать в процессе поиска квартиры. Они также говорят, что крупные арендодатели чаще используют более скрытые тактики, такие как игнорирование, тогда как с меньшими зданиями у вас больше шансов услышать что-то конкретное. Unlock NYC говорит, что эта тенденция может быть объяснена тем, что крупные арендодатели имеют юристов, которые советуют им, как избежать исков о дискриминации, или меньшее количество арендодателей может просто меньше осведомлено о законе. “Тенденции, безусловно, стали более сложными с годами,” — сказала Валенсия. Несмотря на то, что часто арендодатели спрашивают о требованиях по доходам и кредитам, отказ от аренды кому-либо, кто не предоставляет эти детали, — это все равно форма дискриминации. Валенсия видит, как людей спрашивают, есть ли у них определенный кредитный рейтинг или зарабатывают ли они более 60 раз сумму аренды. “Это, очевидно, способ отсева и проверки кандидата, а если человек получает ваучер, они, очевидно, не имеют финансовых средств, чтобы зарабатывать 60 раз сумму аренды в тот момент,” — сказала Валенсия. “Вот почему они получили ваучер, потому что им нужна финансовая помощь, чтобы снова встать на ноги.” Как сообщать о дискриминации. Самым важным шагом в сообщении о дискриминации является документирование всего. Скриншоты списков, которые вы ищете онлайн, и электронные письма или текстовые сообщения, если это возможно, с арендодателем, чтобы сохранить письменный документ ваших разговоров. Unlock NYC имеет приложение Rights Recorder, которое держатели ваучеров могут использовать, чтобы как документировать, так и сообщать о дискриминации. Если вы звоните по телефону, поставьте его на громкую связь и попросите друга записать звонок или используйте приложение для записи телефона. (THE CITY подготовил это руководство по тому, как законно записывать разговор в Нью-Йорке; поскольку Нью-Йорк — это штат с одним согласием, в Нью-Йорке законно записывать телефонный разговор, даже если человек на другом конце не знает, что вы записываете.) Поскольку существует множество причин, по которым арендодатель может не сдать квартиру, — самая большая, особенно на этом рынке жилья, это чистая конкуренция, — если вы хотите доказать дискриминацию, вам придется немного пофантазировать. Когда вы общаетесь с арендодателем или брокером, будь то по тексту, электронной почте или по телефону, не указывайте заранее, что вы используете ваучер. Таким образом, если арендодатель перестанет отвечать вам только после того, как вы упомянете ваш ваучер, будет легче доказать дискриминацию. Вы также можете провести так называемый тест сравнения. “Пусть друг позвонит или свяжется с тем же брокером или арендодателем и представит себя как арендатора, который платит наличными,” — сказала Валенсия. Если друг сможет увидеть квартиру, тогда держатель ваучера может использовать это как доказательство того, что квартира была недоступна только по обычным причинам конкуренции, а что они стали жертвой дискриминации. После того, как вы задокументировали свою потенциальную дискриминацию, вы можете сообщить об этом несколькими способами. Unlock NYC имеет приложение, в котором можно как документировать, так и сообщать о дискриминации, или вы можете напрямую обратиться к источнику и сообщить об этом в Комиссию по правам человека города Нью-Йорк, городское агентство, которое обрабатывает жалобы на дискриминацию. Для людей, использующих приложение Unlock NYC, один из их организаторов свяжется с любым, кто подает сообщение, и поможет им понять, какие шаги предпринять. “Некоторые люди могут захотеть вмешательства, что означает, что CCHR может вмешаться и поговорить от имени арендатора, чтобы позволить им просмотреть квартиру или арендовать квартиру,” — сказала Валенсия. CCHR, Гражданская комиссия по правам человека, может помочь арендаторам защищать свои интересы и обеспечить жилье. “Некоторые люди могут захотеть подать иск.” Лариса Стори, директор одного из Homebase, управляемого католическими благотворительными организациями, говорит, что всегда полезно сообщать о дискриминации. Кто-то из CCHR свяжется с брокером. “Они будут угрожать им, и в некоторых случаях клиенты смогут получить квартиру,” — говорит Стори. И в случае успешного иска арендодатели узнают, чтобы быть более внимательными впоследствии. После того, как Parkchester Preservation Management, большой арендодатель в Бронксе, был подан в суд городом за дискриминацию, Стори говорит, что она заметила, как они изменились. “Я знаю, кто по управлению, они очень тщательны в своих инспекциях,” — сказала она. “Поэтому есть и хорошее, что из этого исходит, особенно от крупных арендодателей.” Тем не менее, хотя всегда полезно сообщать о дискриминации при ее встрече, не позволяйте этому замедлить ваш поиск жилья. Защитники согласны с тем, что самая важная часть поиска квартиры: просто не сдавайтесь. “Система в конечном итоге работает, просто это много, что нужно пройти,” — говорит Адлер. “Это марафон.” У вас есть вопросы о системе ваучеров? Что мы упустили в этой статье? Сообщите в редакцию THE CITY на адрес [email protected].